Глава v. градостроительная документация сельского поселения

1. Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.

3. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 настоящего Кодекса и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

(в ред. Федеральных законов от 20.03.2011 N 41-ФЗ, от 05.05.2014 N 131-ФЗ, от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

4 - 6. Утратили силу. - Федеральный закон от 05.05.2014 N 131-ФЗ.

7. При наличии на территориях поселения, городского округа объектов культурного наследия в процессе подготовки генеральных планов в обязательном порядке учитываются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия и статьей 27 настоящего Кодекса.

8. Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со статьей 25 настоящего Кодекса обязательному согласованию в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

9. Утратил силу. - Федеральный закон от 20.03.2011 N 41-ФЗ.

10. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

11. При подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания в соответствии со статьями 5.1 и 28 настоящего Кодекса.

(часть 11 в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

12. Протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа.

13. Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответствии с указанными протоколом и заключением.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

14. Утратил силу. - Федеральный закон от 20.03.2011 N 41-ФЗ.

15. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

16. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа с предложениями о внесении изменений в генеральный план.

17. Внесение изменений в генеральный план осуществляется в соответствии с настоящей статьей и статьями 9 и 25 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

18. Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

(часть 18 введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения положений данного документа, измененных ФЗ от 29.07.2017 N 280-ФЗ, см. ч. 1 - 3 ст. 10 указанного Закона.

19. При подготовке в составе проекта генерального плана поселения или городского округа карты границ населенных пунктов в границы населенного пункта подлежит включению земельный участок из земель лесного фонда в случае, если все его границы являются смежными с земельными участками, расположенными в границах населенного пункта (с учетом сохранения в отношении такого земельного участка ограничений в соответствии с частью 6.1 статьи 36 настоящего Кодекса).

(часть 19 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

20. В целях определения при подготовке проекта генерального плана поселения или городского округа границ населенных пунктов, образуемых из лесных поселков или военных городков, а также определения местоположения границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на которые возникли права граждан и юридических лиц, в целях их перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов по решению органа местного самоуправления поселения или городского округа создается комиссия в составе:

1) представителя органа местного самоуправления поселения или городского округа;

2) представителя органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся поселение, городской округ;

3) представителя федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в области лесных отношений, а также по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в области лесных отношений;

4) представителя федерального органа исполнительной власти (его территориального органа), уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав);

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

5) представителя федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию в области обороны, в случае, если предполагается установление границ военных городков;

6) представителя общественной палаты субъекта Российской Федерации;

7) представителя лица, осуществляющего подготовку проекта генерального плана поселения или городского округа.

(часть 20 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

21. Органы государственной власти, указанные в пунктах 2 - 5 части 20 настоящей статьи, общественная палата субъекта Российской Федерации обязаны представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа кандидатуры представителей для участия в деятельности комиссии в срок не позднее пятнадцати дней со дня поступления запроса органа местного самоуправления поселения, городского округа.

(часть 21 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

22. К полномочиям комиссии, создаваемой в соответствии с частью 20 настоящей статьи, относятся:

1) подготовка предложений относительно местоположения границ населенных пунктов, образуемых из лесных поселков, военных городков, с учетом площади и количества расположенных в границах таких лесных поселков, военных городков земельных участков, не используемых в целях лесного хозяйства, а также с учетом необходимости размещения в границах таких образуемых населенных пунктов объектов регионального или местного значения в целях соблюдения требований, предусмотренных нормативами градостроительного проектирования;

2) подготовка предложений с учетом предусмотренных лесным законодательством требований по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов относительно видов функциональных зон, устанавливаемых в границах лесных поселков, военных городков, и местоположения их границ;

3) подготовка предложений о сохранении или ликвидации лесного поселка, военного городка с переселением граждан с учетом мнения населения указанных лесного поселка, военного городка. Учет мнения населения лесного поселка, военного городка при подготовке предложений о сохранении или ликвидации лесного поселка, военного городка и о переселении граждан осуществляется по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" для собрания граждан;

4) подготовка предложений относительно местоположения границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на которые возникли права граждан и юридических лиц, в целях их перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов.

(часть 22 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

23. Порядок деятельности комиссий, создаваемых в соответствии с частью 20 настоящей статьи, устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

(часть 23 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

24. Предложения, указанные в части 22 настоящей статьи, утверждаются высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и направляются главе поселения, городского округа для учета при подготовке карты границ населенных пунктов и карты функциональных зон в составе генерального плана поселения, городского округа.

(часть 24 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

25. Карта границ населенных пунктов и карта функциональных зон применительно к населенным пунктам, образуемым из лесных поселков, военных городков, подготавливаются с учетом предложений, указанных в части 22 настоящей статьи.

(часть 25 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

26. При определении границ земельного участка в целях установления границ населенного пункта, образуемого из лесного поселка, военного городка, комиссия учитывает:

1) недопустимость изломанности границ населенного пункта;

2) обеспечение включения в границы населенного пункта объектов социального и коммунально-бытового назначения, обслуживающих население этого населенного пункта;

3) обеспечение плотности застройки территории населенного пункта не ниже 30 процентов. Отступление от указанного требования в сторону понижения плотности застройки в связи с нахождением зданий, сооружений на территориях лесных поселков, военных городков на значительном расстоянии друг от друга и (или) необходимостью размещения объектов социального, транспортного, коммунально-бытового назначения в соответствии с нормативами градостроительного проектирования допускается по решению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в области лесных отношений, а также по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в области лесных отношений, по представлению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

(часть 26 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.

Внесение изменений в генеральный план. Согласно ст. 24 ГК РФ “Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа”.

Внесение изменений в генеральный план города, поселения и прочее производится на основании проведенных публичных слушаний и представленных заинтересованным лицом документов.

Внесение изменений в генеральный план. Необходимые документы.

Обращения заинтересованных лиц с предложениями о внесении изменений и дополнений в генеральный план.
Картографические материалы по определению территории, применительно к которой предлагается внести изменения.

Внесение изменений в генеральный план. Сроки оказания услуг.

Сроки оказания услуг по внесению изменений в генеральный план исчисляются после составления пакета документов для проведения процесса “внесение изменений в генеральный план”.

Срок согласования составляет три месяца со дня направления главой города на согласование проекта генерального плана в части внесенных изменений в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, в Правительство Московской области, в органы местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с муниципальным образованием.

В случае поступления одного или нескольких заключений о несогласии с проектом внесения изменений в генерального плана с обоснованием такого решения глава администрации города в течение тридцати дней со дня истечения установленного срока согласования принимает решение о создании согласительной комиссии.

На основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, глава администрации города вправе принять решение о направлении согласованного или не согласованного в определенной части проекта внесения изменений в генеральный план в городскую Думу для назначения публичных слушаний либо об отклонении такого проекта и о направлении его на доработку.

Проект внесения изменений в генеральный план подлежит опубликованию в одном из изданий для официального опубликования правовых актов органов местного самоуправления муниципального образования не менее чем за три месяца до его утверждения и может размещаться на официальном сайте администрации города в сети “Интернет”.

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, проводимых в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

Глава города назначает публичные слушания по внесению изменений в генеральный план.

Протоколы публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту внесения изменений в генеральный план, направляемому главой администрации города в городскую Думу.
Городская Дума с учетом протоколов публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план и заключения о результатах таких публичных слушаний принимает решение об утверждении внесения изменений в генеральный план либо об отклонении проекта внесения изменений в генеральный план и о направлении его соответственно главе администрации города на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.
Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний.

Внесение изменений в генеральный план. Стоимость услуг.

Стоимость услуг по процессу “внесение изменений в генеральный план” индивидуальна в каждом отдельном случае и зависит от.

2. Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.
3. Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемах территориального планирования муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
4. Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).
5. Утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации.
6. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Не допускается утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, содержащих минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в региональных нормативах градостроительного проектирования.
7. При наличии на территориях поселения, городского округа объектов культурного наследия в процессе подготовки генеральных планов в обязательном порядке учитываются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия и статьей 27 настоящего Кодекса.
8. Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со статьей 25 настоящего Кодекса обязательному согласованию в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
9. Проект генерального плана подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, не менее чем за три месяца до его утверждения и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет". Опубликованию и размещению подлежат проект положений о территориальном планировании, предусмотренных частью 5 статьи 23 настоящего Кодекса, и проекты карты (схемы) или нескольких карт (схем), на которых отображена информация, предусмотренная частью 6 статьи 23 настоящего Кодекса.

10. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.
11. Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, проводимых в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
12. Протоколы публичных слушаний по проекту генерального плана, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа.
13. Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту генерального плана и заключения о результатах таких публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.
14. Генеральный план подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет". Опубликованию и размещению подлежат положения, предусмотренные частью 5 статьи 23 настоящего Кодекса, и карта (схема) или несколько карт (схем), на которых отображена информация, предусмотренная частью 6 статьи 23 настоящего Кодекса. Генеральный план в течение трех дней со дня его утверждения направляется в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся поселение, городской округ, и главе муниципального района, в границах которого находится поселение (в случае утверждения генерального плана поселения).
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
15. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
16. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа с предложениями о внесении изменений в генеральный план.
17. Внесение изменений в генеральный план осуществляется в соответствии с частями 2 - 14 настоящей статьи.
18. Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний.
(часть восемнадцатая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселений, городских округов, установление и изменение границ населенных пунктов в составе поселений и городских округов, функциональное зонирование территорий, планируемое размещение объектов местного значения городских округов (поселений), развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Генеральный план ‑ гарант соблюдения прав физических и юридических лиц при принятии органами местного самоуправления городских округов (поселений) решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую.

Главная задача современного генерального плана – определить путь последовательного преобразования территории. Любое градостроительное действие должно быть увязано с решениями ранее утвержденных документов территориального планирования, учитывать все факторы, связанные с современным состоянием и использованием территории.

Объекты административно-территориального деления;

Объекты планировочной организации территории;

Функциональные зоны;

Зоны размещения объектов капитального строительства местного, регионального, федерального значения.

Экономическая и юридическая основа проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований /проекта ппзз/ Правила землепользования и застройки:

это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.(применительно ко всем территориям поселений)

Цели разработки правил землепользования и застройки:

Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

Создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

Обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Главная задача правил землепользования и застройки - разрешение противоречий между населением, бизнесом и властью.

Включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пресса активно обсуждает грядущее утверждение генпланов подмосковных территорий. Что из себя представляет генплан и каковы последствия его принятия для поселения, граждан и застройщиков?

На необходимость утверждения генеральных планов территорий в каждом поселении указал действующий Градостроительный кодекс, а принят он был еще в 2004 г. Однако и сегодня, через 10 лет с момента его принятия, не во всех городах и сельских округах имеется генеральный план.

И причины этого лежат на поверхности.

Во-первых, генеральный план - весьма объемный документ. В нем масса картографических материалов, по поселению в целом и его частям, положение о территориальном планировании. Не у каждого муниципального образования найдутся средства, чтобы подготовить и согласовать такой серьезный нормативный акт (а это именно нормативный акт, хотя частично и представленный в виде карт).

Во-вторых, нельзя исключать и коррупционную составляющую. В отсутствие генплана лишь собственная совесть мешает муниципальным служащим согласовывать и разрешать строительство объектов, не подходящих данной территории по назначению, нарушающих архитектурное единство и концепцию развития поселения.

Сегодня Правительство Московской области в очередной раз требует от городов и сел утвердить генеральные планы поселений - в 2015 г.

Зачем нужен генеральный план?

Этот документ позволяет спланировать развитие поселения или его территориального округа намного лет вперед:

установить градостроительное зонирование (выделить зоны различного назначения - рекреационные и жилые, деловые и промышленные и т.п.);
разместить инвестиционные площадки;
рассмотреть и оценить воздействие планируемых объектов на окружающую среду;
установить действительное и планируемое расположение дорог;
учесть риски чрезвычайных ситуаций;
«скомпоновать» на площадях поселения объекты местного, регионального и федерального значения, используя материалы территориального планирования на уровне РФ и Московской области.

После принятия генерального плана уже не получится построить мусоросжигательный завод по соседству (или в месте, неподходящем по направлению ветра) с жилыми кварталами или колбасным цехом.

Конечно, есть и другие нормативы - санитарно-гигиенические, строительные, которые по идее запрещают подобное «хулиганство» застройщикам и местным властям. Но практика показала, что нарушителям проще справиться с десятком технических норм (где-то допуски в своих документах «подтянем», где-то предусмотрим установку фильтров, а потом про них забудем), чем с документом, однозначно запрещающим строить конкретный объект на конкретном участке.

Более того, генеральный план, конечно, как любой нормативный акт теоретически можно обжаловать в суде по основанию его незаконности. Фактически же отменить его сложнее, чем любой другой закон или постановление.

Дело в том, что в процессе принятия проект генерального плана проходит через общественные слушания. И каждое лицо, в том числе и недовольный застройщик, может высказать свое мнение об этом документе и его законности. А в суде обязательным условием для принятия заявления о признании незаконным нормативного акта является нарушение прав заявителя этим актом. Поэтому первый вопрос, возникающий у судьи при обжаловании генерального плана: подавались ли заявителем возражения во время общественных слушаний.

Но и сама по себе подача таких возражений не решает дела в пользу застройщика: ведь генплан защищает общественные интересы, которые в глобальном смысле важнее интересов отдельного лица.
Отменить или изменить данный документ в административном порядке или с помощью законодательного органа нельзя - только после прохождения всей процедуры согласования и слушаний заново.

Итак, генеральный план - однозначно нужный для поселения документ. Он предусматривает правила застройки и долгосрочное территориальное планирование, которое изучается муниципальными специалистами различных сфер и рассматривается на общественных слушаниях, утверждается законодательным органом местного самоуправления. Благодаря этому, генеральный план очень сложно отменить или изменить в угоду частным интересам застройщиков.

Стратегия развития Московской области

Областная администрация обратила особое внимание на самые «запущенные» в архитектурном смысле города (например, Балашиха), а также города с особым статусом (Зарайск, Звенигород, Можайск).

Совместно с архитектурным бюро «Проект Меганом» была разработана концепция развития области. Предполагается классифицировать города по их назначению:

город-аттракцион,
город-памятник,
город-ярмарка,
город-фабрика.

Автор идеи Юрий Григорян считает, что очень важно соблюсти баланс между сохранением исторического облика подмосковных городов и их инвестиционной привлекательностью. Так, в городах-памятниках будут стараться максимально сохранить их исторический облик. Города аттракционы рассчитаны на максимальное привлечение туристов.

В качестве примера последнего можно привести Зарайск, известный своими сувенирами, в котором собираются развивать гостиничный и рекламный бизнес и общественное питание, транспорт, экскурсионные бюро и, само собой, предприятия по производству сувениров.

Что ожидает граждан и застройщиков?

После массового и продуманного в масштабе Московской области утверждения генеральных планов застройщики не смогут действовать по принципу «урвать кусок земли подешевле и построить на нем то, что лучше продается».

Выбирать землю под инвестпроекты придется с умом, учитывая требования генерального плана.

Будет сложно на землях ИЖС вести гибкую политику, которой пользуются многие девелоперы сегодня. Начав возводить «клубный поселок » из просторных коттеджей они, в погоне за ситуацией на рынке меняют вид разрешенного использования земельных участков (с ИЖС на «для строительства многоквартирного дома). Затем меняют формат поселка, застраивая свободные площади таунхаусами или трех-пятиэтажными многоквартирками. Если продажи идут хорошо, в крупных многоквартирных жилых комплексах начинают, как грибы, хаотично расти дополнительные многоэтажки (и сбоку парочка таунхаусов - якобы VIP-жилье). Страдают от такой политики жители, собиравшиеся жить в месте с определенной концепцией, с достаточной инфраструктурой. В итоге от концепции мало что остается, а инфраструктуры не хватает на всех.

Теперь панические меры застройщиков будут связаны генеральным планом, который может ограничить застройку в количественном плане, ее этажность и т.п. Уже не получится изменить вид разрешенного использования участка, если это пойдет в разрез с генпланом.

А вот для дачных и садовых участков за пределами поселений (и не входящих в планируемые границы их расширения) мало что изменится. Генеральные планы сел и городов их затронут лишь опосредованно. Например, возле крупной инвестплощадки, на которой строится завод, вряд ли можно возводить коттеджи без соблюдения санитарной зоны.

Граждане же, разумеется, выигрывают. Намного удобнее станет выбирать загородное жилье: кто-то предпочтет поселок, расположенный рядом с городом-аттракционом, где множество развлечений и, заодно отличная транспортная инфраструктура; а кому-то ближе тихое место рядом с городом-памятником, экологически чистое благодаря ограничениям на производство и строительство.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью